Alternativkonzept ohne Bodenbehandlungsanlage

Die notwendige Sanierung des stark kontaminierten Dyckerhoff-Geländes sorgt in Budenheim für Gesprächsstoff. Dreh- und Angelpunkt ist dabei die geplante stationäre Bodenbehandlungsanlage. Vor diesem Hintergrund hat der Investor BG Grundbesitz GmbH & Co. KG geprüft, ob ein Alternativkonzept ohne Bodenbehandlungsanlage wirtschaftlich darstellbar ist. Nach intensiver Prüfung wurde ein Alternativkonzept vorgelegt, bei dem auf eine stationäre Bodenbehandlungsanlage verzichtet wird. In folgender Tabelle finden Sie eine Gegenüberstellung der beiden Varianten. Aus der Übersicht gehen die wichtigsten Unterschiede hervor:

Variante A

Variante B

Von der Industriebrache zum Wohnquartier

Das Dyckerhoff-Gelände am östlichen Rand von Budenheim liegt schon seit mehreren Jahrzehnten im „Dornröschenschlaf“. Doch in wenigen Jahren könnte das brachliegende Industriegelände sich mit neuem Leben füllen: Als attraktives Wohnquartier für Familien. Die BG Grundbesitz, eine Gesellschaft aus J. Molitor Immobilien GmbH und Orgentec Holding GmbH, möchte hier ein begrüntes Wohnquartier für Familien schaffen – mit einem Mix aus 225 Wohnungen, 44 Reihenhäusern, 6 freistehenden Einfamilienhäusern und einer KITA.
Auf dem Weg zum Wohnquartier gibt es allerdings eine besondere Herausforderung zu bewältigen: Der Boden des Geländes ist zurzeit noch mit vielfältigen Schadstoffen belastet. Bevor hier Familien ein Zuhause finden können, muss der Boden erst umfangreich saniert werden. Das muss so ökologisch nachhaltig wie möglich geschehen und gleichzeitig wirtschaftlich tragfähig sein. Schließlich soll es in dem neuen Budenheimer Wohnquartier insbesondere jungen Familien ermöglicht werden, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Auf dieser Homepage informieren wir Sie ausführlich über das neue Wohnquartier und wie mit einer Bodenbehandlungsanlage das belastete Erdreich gereinigt werden kann.

Die Nutzungsgeschichte des Areals

Steinbruch (Altstandort)

Die industrielle Nutzung des „Dyckerhoff-Geländes“ geht bis in die Mitte des 19. Jahrhunderts zurück. 1856 startete Portland Zement den Betrieb eines Kalksteinbruchs. Zunächst Dampfloks und später Dieselloks transportierten das abgebaute Material zum Rheinufer. Auf dem Gelände wurden verschiedene Betriebsgebäude errichtet, so zum Beispiel für die Reparatur und Betankung der Loks und Steinbruchmaschinen. Es gab aber auch Lager für Schmierstoffe, Fette, Öle und Kohle, ein unterirdischer Dieseltank mit mehreren Zapfsäulen und weitere industrielle Infrastruktureinrichtungen. 1984 wurde der Steinbruch geschlossen, bis 2011 die Gebäude und Einrichtungen zurückgebaut. Das Abbruchmaterial wurde teils in Haufwerken auf dem Gelände gelagert. Durch Regen konnten sich die Belastungen im Abbruchmaterial auf dem Gelände verbreiten. Das Abbruchmaterial wurde teils auch in Gruben verfüllt.

Deponie (Altablagerung)

Im Osten des Entwicklungsgebiets befanden sich zu Beginn des 20. Jahrhunderts ehemalige Kalksteintagebaugruben. Diese wurden von 1953 bis maximal Anfang der 70er Jahre von der Gemeinde Budenheim mit Abraum und Hausmüll verfüllt, in weiteren Teilen nach unterschiedlichen Quellen auch schon ab 1945.

Schießstand

Nach Beendigung der Nutzung als Hausmüll- und Abraumdeponie durch die Gemeinde Budenheim wurde zu Beginn der 70er Jahre ein privater, halboffener Schießstand des Schützenclubs Budenheim 1967 errichtet. Dieser wurde mit Erdwällen als Kugelfang gesichert. Der Betrieb lief bis 2007, 2010 wurde die Anlage rückgebaut. Das Clubhaus war nicht an die Kanalisation angeschlossen, Brauchwasser wurde über eine Faulgrube entsorgt.

Sonstige Nutzungen

Der Bereich nördlich des Schießstands wurde seit den 70er Jahren als Lagerfläche an Bauunternehmen vermietet (Wiemer und Trachte, Porto Bau).

Art der Belastungen

Die verschiedenen Nutzungen insbesondere als Steinbruch und als Deponie haben ihre Spuren im Erdreich hinterlassen. Angesichts der langen Nutzungshistorie von über 150 Jahren muss das nicht verwundern. Schließlich galten in früheren Jahren andere Vorschriften, auch war die Sensibilität für Verunreinigungen der Umwelt nicht vorhanden bzw. nicht vergleichbar mit heutigen Maßstäben.
Fest steht: Zum Schutz von Mensch und Natur muss das Gelände mittelfristig saniert werden. Aber wer trägt dafür die Kosten? Die Verantwortlichkeit für die Sanierung wird über die sogenannte Störerhaftung geregelt. Hier kommen u.a. der Verursacher oder der Eigentümer als Sanierungsverpflichteter in Betracht. Eigentümer und langjähriger Betreiber im Bereich des Steinbuchs (Altstandort), ist die Firma Dyckerhoff bzw. ihre Rechtsnachfolger.  Wer letztlich als Sanierungspflichtiger für den Bereich Deponie (Altablagerung) herangezogen wird, bedarf einer tiefergreifenden juristischen Prüfung. Es besteht hier jedoch die konkrete Gefahr, dass die Störerhaftung die Gemeinde Budenheim mit allen damit verbundenen Kosten trifft.

Das neue Wohnquartier


Insbesondere jungen Familien soll es in dem neuen Wohnquartier ermöglicht werden, den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen – ob im Reihenhaus oder in einer Eigentumswohnung. Sämtliche Reihenhäuser werden so konzipiert, dass sie die ISB-Kriterien für soziale Wohnraumförderung selbst genutzter Eigenheime erfüllen. Die insgesamt 225 Wohnungen des Quartiers reichen von Einzimmerappartements bis zu familienfreundlichen Vierzimmerwohnungen und verteilen sich auf drei aufgelockert angeordnete Bauabschnitte. Als weiterer wichtiger Baustein des familienfreundlichen Konzepts ist eine Kindertagesstätte und ein Spielplatz geplant. Die Energieversorgung des Quartiers wird umweltfreundlich über Geothermie erfolgen.


Die optische Visitenkarte des Wohnquartiers wird der Gebäuderiegel zur Mainzer Landstraße, in dem Wohnungen entstehen. Für das architektonische ansprechende Erscheinungsbild unter anderem mit Fassadenbegrünungen zeichnet das Budenheimer Architekturbüro Klein Architekten verantwortlich. Auch in allen weiteren Bereichen des Wohngebiets wird hoher Wert auf die Gestaltung gelegt. Das Budenheimer Architekturbüro Ries + Ries entwirft ein Mehrfamilienensemble. Zudem ist für das gesamte Quartier eine qualitätvolle landschaftsarchitektonische Einfassung vorgesehen.

Eine neue KITA für Budenheim


Am westlichen Rand des neuen Wohnquartiers soll eine neue Kita entstehen. Betreiber wird die Gemeinde Budenheim sein. Auf wie viele Gruppen die Kita ausgerichtet wird, steht noch nicht fest. Das ist abhängig von der weiteren demografischen Entwicklung und wird sich zu gegebener Zeit an den Prognosen des Landkreises orientieren.


Zeitgemäße Mobilität

Das Mobilitätskonzept des neuen Wohnquartiers setzt auf zeitgemäße Lösungen. So wird das Parkraumkonzept mit Tiefgaragen, Außenstellplätzen und Fahrradstellplätzen durch Carsharing- und Leihfahrradangebote ergänzt. Die Bushaltestelle direkt vor dem Wohngebiet wird zudem eine direkte ÖPNV-Anbindung nach Mainz und Ingelheim gewährleisten.

Sozial geförderter Wohnungsbau


Insbesondere jungen Familien soll es in dem neuen Wohnquartier ermöglicht werden, den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen. Sämtliche Reihenhäuser werden so konzipiert, dass sie die ISB-Kriterien für soziale Wohnraumförderung (Stand 2. April 2020) selbst genutzter Eigenheime erfüllen.
 Zudem besteht die Option, dass die Wohnungsbaugesellschaft Budenheim in dem Quartier ein Mehrfamilienhaus mit sozial geförderten Mietwohnungen entwickelt.

BBA – Ein ökologisches Vorzeigeprojekt


Das Erdreich in dem brachliegenden Dyckerhoff-Industriegelände ist belastet. Die Schadstoffe sind nur zum Teil durch die industrielle Nutzung verursacht. Sie rühren auch aus der Zeit, als die Gemeinde Budenheim das Gelände als Müllkippe nutzte. Mehr Infos zur Nutzungsgeschichte unter Historie. Bevor hier ein Wohnquartier entstehen kann, muss der Boden umfangreich saniert werden. Das soll nicht nur wirtschaftlich tragfähig, sondern auch ökologisch nachhaltig vor Ort geschehen. Denn wenn man die Böden einfach auf eine Deponie fahren würde, dann wäre das mit Blick auf die Umwelt doppelt schädlich: Einerseits kann ein großer Anteil der Böden durch Bodenbehandlung wieder nutzbar gemacht werden. Andererseits würde der Transport der Böden auf Deponien einen erheblichen CO2-Fußabdruck verursachen. Allein der Transport des Erdaushubs für das Wohnquartier würde ein CO2-Aufkommen von mindestens 790 Tonnen CO2 verursachen.

Darum wurde die Idee entwickelt die Böden vor Ort zu reinigen: In einer durch einen grünen Wall vom Wohnquartier abgetrennten Bodenbehandlungsanlage mit einer geschlossenen Halle.
Informationen rund um die geplante Bodenbehandlungsanlage finden Sie hier.

Die Bodenbehandlungs-Anlage:
Ein ökologisches Vorzeigeprojekt

• Belastete Böden recyceln statt     
  deponieren
• Mechanische Reinigung ohne Chemie
• CO2-Abdruck: Lange Transportwege
  vermeiden

Lärm- und Staubschutz:

• Bodenbehandlung in geschlossener
   Betonhalle
• Abluftfilterung

Fragen und Antworten
zur Bodenbehandlungsanlage

Warum ist Erdbehandlung ein wichtiger Beitrag zum Umweltschutz?

Es ist das gleiche Prinzip wie bei der Mülltrennung zuhause: Wenn man das recycelbare Material vom Restmüll trennt, fällt viel weniger „tatsächlicher“ Müll an.
So ist es auch bei belastetem Erdreich: In der Regel kann ein Großteil des behandelten Bodens wiederverwendet werden. Nur ein kleiner Anteil muss auf einer Deponie entsorgt werden. An dieser Stelle die Klarstellung: Bei der geplanten Bodenbehandlungsanlage handelt es sich nicht um eine Deponie.

Ist die Bodenbehandlungsanlage eine Deponie?

Ein klares Nein: Die Bodenbehandlungsanlage ist keine Deponie. Es handelt sich um eine Anlage, in der Böden mechanisch – ohne Einsatz von Chemie – gereinigt werden, damit man sie wiederverwenden kann. Die geringen Bodenanteile, die nach der Behandlung nicht recycelt werden können, werden auf einer Deponie entsorgt.

Warum macht es Sinn, Erdbehandlung zu dezentralisieren?

Häufig müssen lange Strecken zurückgelegt werden, um belastete Böden zu entsorgen oder reinigen zu lassen. Fahrten zum Beispiel bis in die Eifel oder in die Pfalz gehen mit einem hohen Ausstoß an CO2 einher. Eine solche Luftverschmutzung durch CO2 ist nicht nur vollkommen irrsinnig, sondern auch vollkommen überflüssig. Durch dezentrale Erdbehandlungsanlagen können unnötige Transportfahrten vermieden werden – ein ganz wichtiger Beitrag zum Umweltschutz.

Was bedeutet die Bodensanierung für Budenheim?

Der Boden auf dem ehemaligen Dyckerhoff-Gelände ist belastet und muss mittelfristig saniert werden. Das ist eine Tatsache, mit der die Gemeinde Budenheim umgehen muss und bei der sie auch in der Verantwortung steht. Denn durch die frühere Nutzung des Geländes als Müllkippe ist die Gemeinde als Mitverursacher mit in der Verantwortung für die kostspielige Sanierung. Wenn das Gelände nun im Zuge des neuen Wohnquartiers saniert wird, entstehen für die Gemeinde keine Sanierungskosten.

Wo und wie wird der Boden in der Bodenbehandlungsanlage behandelt?

Zum Schutz vor Lärm und Staub erfolgt die Bodenbehandlung in einer geschlossenen Halle. Das Erdreich wird in einem Siebverfahren gereinigt. Es handelt sich um eine rein mechanische Reinigung. Chemie kommt nicht zum Einsatz.

Da auch Böden von außerhalb in der Anlage behandelt werden sollen: Welche Arten von belasteten Böden aus anderen Bauvorhaben werden in der Bodenbehandlungsanlage angenommen?

Die Böden, die von außerhalb zur Bodenbehandlung angenommen werden, werden über die gleichen oder vergleichbare Arten von Belastungen verfügen wie die, die auf dem Gelände vorgefunden werden: Mineralölrückstände, Schwermetalle und PAKs (Polycyclische Aromatische Kohlenwasserstoffe).

Verkehr: Wo fahren die LKWs entlang?

Die Situation ist eindeutig: In Budenheim besteht ein Durchfahrtsverbot für LKWs, die nicht der Nahversorgung dienen. Somit dürfen keine LKWs mit Bodenaushub durch Budenheim durchfahren. Die Zufahrt der LKWs von und zur Bodenbehandlungsanlage erfolgt über die A643/ Mainz-Mombach.

Wie lang wird die Anlage betrieben?

Eine solche Anlage zu errichten ist mit hohem Aufwand an Ressourcen und Kosten verbunden. Darum ist es zwingend erforderlich, vorab eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren (5 Jahre während der Bauzeit des Wohnquartiers und 10 Jahre Weiterbetrieb) festzulegen.

Mit wie vielen LKWs pro Tag ist zu rechnen?

An Betriebstagen ist mit einem LKW-Aufkommen aus der Bodenbehandlungsanlage von ca. 30 LKWs pro Tag zu rechnen, die über die A643 an- und abfahren (LKW-Durchfahrtsverbot in Budenheim). Hinzu kommen noch Kfz-Fahrten der Beschäftigten. Somit ergibt sich eine Gesamtanzahl von rund 50 Kraftfahrzeugen, die täglich zur Bodenbehandlungsanlage an- und abfahren. Dieses Verkehrsaufkommen ist sehr gering im Vergleich zu anderen möglichen Nutzungen an diesem Gewerbe- bzw. Industriestandort. Durch andere mögliche gewerbliche Nutzungen auf dem für die Bodenbehandlungsanlage vorgesehenen Gelände würden sich deutlich höhere Verkehrsbelastungen ergeben, z.B. durch Beschäftigten-, Lieferanten-, Kunden-, Patienten- oder Logistikverkehr.

Hier einige Beispiele für das geschätzte Verkehrsaufkommen verschiedener alternativer Nutzungen am gleichen Standort – jeweils pro Tag:

Büro & Dienstleistung: ca. 605 Kfz
Handwerk/Produktion mittlere Auslastung: ca. 284 Kfz
Handwerk/Produktion hohe Auslastung: ca. 410 Kfz
Ärztehaus: ca. 650 Kfz
Logistiknutzung: ca. 1.030 Kfz
Vergleich Bodenbehandlungsanlage: ca. 50 Kfz (davon ca. 30 LKWs)

Um wieviel Tonnen belastetes Erdreich handelt es sich in etwa im Entwicklungsgebiet?

Allein aus dem Areal für das Wohnquartier müssen ca. 144.000 t kontaminiertes Erdreich saniert werden. Hinzu kommen noch die zwei Gewerbeareale im nördlichen Bereich, sodass ca. 250.000 t kontaminiertes Erdreich aus dem gesamten Gelände herausgeholt und saniert werden müssen.

Das Gebiet liegt vom Höhenniveau her unterhalb der ehemaligen Mülldeponie. Kann es wegen der ehemaligen offenen Mülldeponie Probleme mit Grundwasser/ Oberflächenwasser geben?

Wenn nicht saniert wird, wird es definitiv Probleme mit dem Grundwasser geben. Um eine nachhaltige Lösung des Problems sicherzustellen, wird die geplante Sanierung mit einem Umweltmonitoring begleitet.

Wie muss man sich die Betriebszeiten der Anlage vorstellen?

Die Anlage wird ca. 250 Tage im Jahr im Betrieb sein. Geplant ist ein Betrieb von in der Regel 5 Tagen die Woche, Betriebszeiten 7-16 oder 7-17 Uhr. Letzteres wird zu gegebener Zeit geklärt.

Wie viel Tonnen Erdreich dürfen in der Bodenbehandlungsanlage gereinigt werden?

Die beantragte maximale Kapazität pro Jahr beträgt 200.000 t. Pro Tag dürfen maximal 1.500 t gereinigt werden. Bei der Tageshöchstmenge ist zu beachten, dass diese nicht die Regel darstellen wird, da die maximale Jahreskapazität 200.000 t nicht überschritten werden darf. Auf Basis der Jahreshöchstmenge von 200.000 t und 250 Betriebstagen im Jahr ergibt sich ein Durchschnittswert von höchstens 800 t pro Tag (bei übers Jahr gesehen maximaler Auslastung).

Gibt es Ausschlüsse von Rohmaterial – z.B. asbesthaltiges Material?

Es dürfen in der Anlage nur Böden behandelt werden, die über die gleichen oder vergleichbare Arten von Belastungen verfügen wie die, die auf dem Gelände vorgefunden werden (siehe oben). Andere Abfälle, die z.B. als asbest-, PCB- oder quecksilberhaltig einzustufen sind, werden nicht angenommen.

Welche Maßnahmen werden ergriffen, damit die Luftqualität im Umfeld der Anlage nicht durch Abluft beeinträchtigt wird?

Die Abluft der Halle wird in einem Filter entstaubt und in einem Aktivkohlefilter von Schadstoffen befreit. Die Gründächer der Anlage wirken staubbindend. Mit Blick auf die Luftqualität ist außerdem zu beachten: Es geht um Erdaushub und nicht um geruchsintensiven Müll.

Wie wird verhindert, dass kontaminiertes Material über die LKW-Reifen auf den Bereich außerhalb der Anlage verschleppt wird?

Die LKWs werden auf dem Gelände der Bodenbehandlungsanlage durch eine Reifenwaschanlage gefahren.

Warum kann das Gelände nicht als Naturbiotop für Dachs, Uhu und Co. bestehen bleiben?

Das Gelände ist per heute großflächig kontaminiert, d.h. auf fast allen Flächen finden sich verschiedene Schadstoffe – das gilt auch für Flächen, die vordergründig “Grün” aussehen. Einige dieser Schadstoffe gehen mit der Zeit auch ins Grundwasser. Aus diesem Grund sieht die zuständige Behörde, die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd (SGD Süd), hier Sanierungsbedarf.
Diese Flächen müssen saniert werden, und zwar großflächig. Das heißt: Die vorhandene, kontaminierte Erde muss raus oder aber nach oben nach einem speziellen Regelwerk wasserdicht abgedeckt werden. Durch eine solche Abdeckung nach oben kann zum einen kein Regen mehr durch das kontaminierte Erdreich hindurchdringen und so Schadstoffe in das Grundwasser ausspülen. Zum anderen wird durch die Abdeckung verhindert, dass aus dem Boden Belastungen z.B. über Aufwuchs nach “draußen” gelangen. Einige der dort vorhandenen Stoffe, wie z.B. Arsen und Nickel, sind gut pflanzengängig. Wenn man die Tiere, die am Ende der Nahrungskette stehen (wie z.B. einen Uhu), schützen will, muss man die Belastungen so bald wie möglich entfernen.

Wie wird gewährleistet, dass die gewerbliche Nutzung nicht die anliegenden Bewohner beeinträchtigt?

Gemäß dem bisherigen Flächennutzungsplan handelt es sich bei dem Entwicklungsgebiet im Wesentlichen um ein GI bzw. ein GE (Industriegebiet und Gewerbegebiet). Eine Umwidmung im Zuge der Quartiersentwicklung, mit einem großen Anteil an ruhigen Wohnlagen, bedeutet für das Areal eine deutliche Qualitätssteigerung.
Der Plan: Statt eines flächigen Industriegebiets bzw. Gewerbegebiets soll das Areal großflächig als Wohnquartier genutzt werden, ergänzt um ein kleines Gewerbegebiet. Das Wohngebiet wird durch Begrünungen und den Lärmschutzwall so gestaltet, dass das Gewerbe die geplante Wohnbebauung nicht beeinträchtigt.

Warum kann die Anlage nicht einfach nach der Bauphase wieder abgebaut werden?

Es macht wirtschaftlich als auch ökologisch (Carbon Footprint) keinen Sinn, eine derartige Anlage nach nur fünf Jahren wieder abzureißen. Nach Beendigung der Baumaßnahmen ist ein Weiterbetrieb der Anlage von mindestens 10 Jahren vorgesehen. Die Anlage muss einen Beitrag zur Wirtschaftlichkeit des umfangreichen Konversionsvorhabens leisten. Außerdem gibt es eine Reihe von ökologischen Gründen, in Sachen Kreislaufwirtschaft nicht auf der Bremse zu stehen. Erstens werden auf diese Weise Naturbaustoff-Ressourcen ersetzt, die in Deutschland nur mit hohem ökologischem Aufwand zu gewinnen und nur in begrenzter Menge vorhanden sind. Zweitens werden Deponiekapazitäten nicht unnötig in Anspruch genommen. Und drittens werden die Transportfahrten für die Erdlogistik drastisch reduziert und damit deren CO2-Fußabdruck minimiert. Durch ihren positiven Beitrag zum Recycling und zum Klimaschutz ist die Anlage ein ökologisches Vorzeigeprojekt.

Warum kann der LKW-Verkehr nicht über die Budenheimer Parkallee geleitet werden?

Die diversen Grundstücke, die für eine Umleitung des LKW-Verkehrs über die Budenheimer Parkallee nötig wären, befinden sich im Privatbesitz mehrerer Eigentümer. Der Ankauf würde ein langwieriges Verfahren nach sich ziehen, dessen Erfolg fraglich ist. Schließlich ist völlig unklar, ob die Eigentümer ihre Grundstücke überhaupt verkaufen würden. Dessen ungeachtet würden die Anschaffung und die zusätzliche Erschließung sehr hohe zusätzliche Kosten für das Projekt verursachen.

Was ist sozial geförderter Wohnungsbau?

Es wurde in Zusammenhang mit der Projektentwicklung die Frage aufgeworfen, wie sozial geförderter Wohnungsbau definiert ist. Hierzu ist wichtig zu wissen, dass die soziale Wohnraumförderung sowohl selbst genutzten Wohnraum also auch Mietwohnraum umfasst. Nähere Informationen hierzu finden sich auf der Webseite des rheinland-pfälzischen Finanzministeriums.
Soziale Wohnraumförderung fm.rlp.de

Warum wird beim sozial geförderten Wohnraum vor allem auf selbst genutzte Eigenheime gesetzt und nicht auf Mietwohnungen?

Das breite Angebot an Einfamilienhäusern orientiert sich an den Handlungsempfehlungen aus dem Wohnungsmarktkonzept des Landkreises Mainz-Bingen. Dieses sieht für Budenheim einen Fokus auf der Schaffung von Einfamilienhäusern im mittleren Segment vor. Um dieses Angebot insbesondere auch jungen Familien zu ermöglichen, werden sämtliche Reihenhäuser gemäß den Förderrichtlinien der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) konzipiert. So sich in Budenheim ausreichend förderfähige Familien finden, werden die Reihenhäuser an diese Zielgruppe vermarktet. Der Bereich des sozial geförderten Mietwohnungsbaus wird in Budenheim durch die Wohnungsbaugesellschaft Budenheim vorbildlich abgedeckt.Link zum Wohnungsmarktkonzept des Landkreises Mainz Bingen (Budenheim betreffend siehe S. 53 sowie Handlungsempfehlungen S. 67)

Ihre Fragen?

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